相続した土地の売却は3年以内が有利？取得費加算の条件

相続した土地や家は、3年以内に売ると税の特例が使える場合があります。ただし「3年」の数え方は2つの特例で違います。取得費加算は、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までで、亡くなってから約3年10か月です。空き家の3,000万円特別控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までで、制度自体も2027年12月31日までの売却に限られます。

期限を過ぎても売ることはできます。使えなくなるのは特例で、税率は変わりません。この記事では、期限の計算と、期限内に売ったときの税額の差を示します。次の行動は、亡くなった日と相続税の申告期限を確認して、下の表で自分の期限を出すことです。

亡くなった日別の売却期限カレンダー

次の表は、亡くなった日を3つに分けて計算した期限です。亡くなった日と、それを知った日が同じ場合を想定しています。

亡くなった日	相続税の申告期限	取得費加算で売る期限（目安）	3,000万円控除で売る期限
2024年6月10日	2025年4月10日	2028年4月10日前後	2027年12月31日
2025年12月20日	2026年10月20日	2029年10月20日前後	2027年12月31日
2026年10月15日	2027年8月16日（15日が日曜のため）	2030年8月中旬	2027年12月31日

3,000万円控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日が本来の期限です。上の3つの例では、その日が2027年12月31日と同じか、それより後になります。ただし制度の適用は2027年12月31日までの売却に限られます。実際の期限は2027年12月31日です。制度が延長された場合は変わります。

取得費加算の期限は、日にちが1日前後ずれることがあります。期限が近いときは、税務署に確認してください。

取得費加算が使える条件

取得費加算は、払った相続税の一部を、売った土地や建物の取得費に足せる特例です。取得費が増えると、譲渡所得が減って税金が下がります。国税庁が示す要件は3つです。

相続や遺贈で財産を取得した人であること
その人に相続税が課税されていること
相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ること

相続税がかからなかった人は使えません。加算できる額は、次の算式で求めます。

取得費に加算する相続税額＝その人の相続税額 × 売った財産の相続税評価額 ÷ その人の取得財産の価額（相続時精算課税や暦年課税で受けた贈与財産があれば加算した額）

加算額が、特例を使わない場合の譲渡益を超えるときは、譲渡益に相当する額が上限です。確定申告で、相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書などを添付して申請します。

3,000万円控除が使える条件

空き家の3,000万円特別控除は、譲渡所得から最高3,000万円を引ける特例です。相続人が3人以上いて、その3人以上が家と敷地を取得した場合の売却（2024年1月1日以後）は、2,000万円までです。

国税庁が示す主な要件は次のとおりです。

昭和56年5月31日以前に建築された家で、区分所有建物でないこと
相続のときから売るまで、事業や貸付、居住に使っていないこと
亡くなる直前に、被相続人以外に住んでいた人がいないこと
売却代金が1億円以下であること
耐震基準に適合する家として売るか、取り壊して土地を売ること
取得費加算など、ほかの特例を同じ家で使っていないこと
家族など、特別な関係にある人に売るものではないこと

被相続人が老人ホームなどに入所していた場合は、要件を満たせば対象になります。取得費加算とは併用できません。相続税が課税されない人も使えます。

期限内に売ると税額はいくら変わるか

相続した不動産を売ると税金はいくらと同じ仮定で、税額を比べます。仮定は、売却額3,000万円と取得費800万円と譲渡費用120万円で、所有期間は5年超（長期）です。取得費加算には、相続税額680万円と取得財産の価額8,000万円と実家の相続税評価額2,000万円を使います。

	特例なし（期限後）	取得費加算	3,000万円控除
譲渡所得	2,080万円	1,910万円	0円（2,080万円が控除の範囲内）
税額（所得税・復興特別所得税・住民税）	約422.6万円	約388.0万円	0円
特例なしとの差	－	約35万円少ない	約422.6万円少ない

3,000万円控除は、家が昭和56年5月31日以前の建築であるなど、要件をすべて満たす場合の数字です。取得費加算は、相続税を払った人に限ります。1つの家でどちらか一方しか使えません。

期限が迫っているときの判断の目安

期限を守るために、安い価格で急いで売ることはおすすめしません。特例の効果は、上の表では取得費加算で約35万円です。値下げの額がこれより大きいと、税が下がっても手元に残る金額は減ります。

あなたの状況	先に確認すること
相続税を払っていて、家が昭和57年以降の建築	取得費加算の期限と、特例で下がる税額
相続税がかからず、家が昭和56年5月31日以前の建築	3,000万円控除の要件と、2027年12月31日までに売れるか
家が古く、相続税も払っている	両方の税額を試算して、有利なほうの期限に合わせる
期限までに売れそうにない	特例なしの税額と、値下げして売る場合の手取りを比べる

3,000万円控除では、売ったあとに耐震改修か取り壊しをして、翌年2月15日までに間に合わせる売り方もあります。使えるかどうかは国税庁の案内で確認してください。

売却の手順は相続した実家の売却手順に、全体の期限は相続した実家を売るまでにまとめました。

参考にした資料

国税庁タックスアンサー No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（令和8年4月1日現在法令等）
国税庁タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（令和8年4月1日現在法令等）
国税庁タックスアンサー No.3307「被相続人が老人ホーム等に入所していた場合」
国税庁タックスアンサー No.4205「相続税の申告と納税」（令和8年4月1日現在法令等）
国税庁タックスアンサー No.4155「相続税の税率」（令和8年4月1日現在法令等）
国税庁タックスアンサー No.3208・No.3211「長期譲渡所得・短期譲渡所得の税額」（令和8年4月1日現在法令等）

最終確認日：2026年10月9日。制度や公表内容は変わる場合があります。期限や税額の判断は、税務署や税理士などの専門家で確認してください。