いえじまい空き家は解体してから売るべきか｜費用と判断の順番
空き家は、解体する前に売却の査定を取ってください。建物が危険な状態でない限り、解体は査定の結果を見てからで間に合います。
更地にすると、固定資産税の住宅用地特例が外れます。この記事の計算例では、年間の税額が約5倍になりました。解体費用に加えて毎年の税負担も増えるため、先に計算しておきます。
解体を決める前の順番は、次の3つです。
- 解体の見積もりを取る前に、売却の査定を2社以上から取る
- 解体費用を、見積書の内訳まで見て比べる
- 解体の時期は、1月1日をまたぐかどうかで固定資産税が変わるため、市町村の税務課に確認してから決める
解体してから売るか、そのまま売るか
迷ったときは、次の表で自分の状況に近い行を探してください。
| あなたの状況 | 先にすること | 理由 |
|---|---|---|
| 屋根や壁が傷み、倒壊や落下の危険がある | 解体の見積もりを取る | 勧告を受けると住宅用地特例が使えなくなる。近隣への被害も防げる |
| 建物は使える状態で、売り先がこれから決まる | 解体せずに査定を取る | 更地にすると税負担が増える。建物を使いたい買主もいる |
| 査定で「更地なら売れる」と言われた | 解体費用を見積もり、売却額と並べる | 解体費用が売却額の増え分を上回れば、解体しても手取りは増えない |
| 相続した空き家で、3,000万円の特別控除を使いたい | 控除の要件を税務署で確認してから解体する | 取り壊してから売る場合は、敷地の使い方にも条件がある |
| 売らずに土地を持ち続ける | 解体の時期を税務課に確認する | 1月1日時点の建物の有無で、その年の税額が決まる |
売る前提で迷っているなら、先に査定です。査定の取り方は 空き家の査定は何社に頼む？ にまとめています。
解体費用は何で決まるか
解体費用は、本体の工事費だけでは決まりません。見積書は、次の項目に分かれているかを確認します。
| 項目 | 中身 | 見積書で確認すること |
|---|---|---|
| 本体の解体工事 | 建物を壊す作業。構造や延べ面積が影響する | 単価と面積の根拠が書かれているか |
| 付帯工事 | 塀、庭木、物置、浄化槽、井戸などの撤去 | 撤去するものの一覧があるか。含まれないものは何か |
| 廃棄物の処分 | 木くず、コンクリート、ガラスなどの運搬と処分 | 処分費が数量ごとに書かれているか。「一式」だけになっていないか |
| 石綿の事前調査 | 建材に石綿が使われているかの調査 | 調査費が入っているか。石綿が見つかった場合の追加費用の扱い |
| 仮設・養生・諸経費 | 足場、防音シート、散水、現場管理など | 諸経費の割合と内容 |
| 残置物の片付け | 家財や家具の処分 | 解体費用に含まれるか。別に依頼するのか |
| 登記の費用 | 建物滅失登記の申請 | 自分で申請するか、専門家に頼むか |
費用は建物の構造や広さのほか、道の広さや隣家との距離でも変わります。金額は、自分の家の見積書で確認してください。
見積もりを比べるときは、総額だけでなく表の項目ごとに並べます。一式表記が多い見積書は、内訳を書面で出してもらいます。
更地にすると固定資産税はいくら変わるか
住宅用地特例は、住宅が建っている土地の固定資産税を軽くする仕組みです。国土交通省の資料では、次のとおり示されています。
| 区分 | 固定資産税の課税標準 | 都市計画税の課税標準 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡まで） | 価格の1/6 | 価格の1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 価格の1/3 | 価格の2/3 |
この特例は、課税年の1月1日時点で居住用の家屋が建っている土地に使えます。建物を解体して更地になると、翌年の1月1日からは使えなくなります。
次の仮定で計算します。
- 土地の固定資産税評価額：1,800万円
- 土地の面積：150㎡（小規模住宅用地の範囲）
- 固定資産税の税率：標準税率の1.4%
- 都市計画税の税率：制限税率の0.3%（市街化区域内の土地とする）
- 負担調整措置と、市町村ごとの税率の違いは考えない
| 建物あり（特例あり） | 更地（特例なし） | |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 1,800万円×1/6×1.4%＝約4.2万円 | 1,800万円×1.4%＝約25.2万円 |
| 都市計画税 | 1,800万円×1/3×0.3%＝約1.8万円 | 1,800万円×0.3%＝約5.4万円 |
| 年間の合計 | 約6.0万円 | 約30.6万円 |
この仮定では、年間の負担が約24.6万円増えます。実際の税額は、市町村から届く納税通知書や課税明細で確認してください。
建物を残しても、特例が続くとは限りません。国土交通省は、管理不全空家や特定空家として指導を受けて従わず勧告を受けると、住宅用地特例が受けられなくなると案内しています。建物を残すなら、勧告を受けない管理が前提です。
解体の前に済ませる手続き
解体は、業者に任せればよいだけではありません。次の項目は、契約前か着手前に確認します。
- 解体業者が、建設業許可を持つか、都道府県知事の解体工事業の登録を受けているか確認する（建設リサイクル法第21条）
- 延べ床面積の合計が80㎡以上なら、発注者が工事着手の7日前までに、都道府県知事へ届出を出す（建設リサイクル法）
- 建築物の解体で床面積が80㎡以上なら、石綿の事前調査結果の報告が必要になる。報告するのは元請業者で、報告先は労働基準監督署と地方公共団体
- 補助金を使うなら、着工前に自治体の窓口で条件を確認する
- 解体後は、建物がなくなった日から1か月以内に、建物滅失登記を申請する（不動産登記法第57条）
届出の窓口は、土木事務所や市町村を経由する場合があります。業者が代行する範囲を、契約前に聞いておきます。
解体して売るときの税の特例と補助金
相続した空き家には、売却したときの利益から最高3,000万円を引ける特例があります。国税庁の案内では、主な要件は次のとおりです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 売却代金が1億円以下であること
- 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 令和9年12月31日までの譲渡であること
- 取り壊してから敷地を売る場合は、相続のときから売るときまで、事業や貸付けや居住に使っていないこと。取り壊し後も、建物や構築物の敷地として使われていないこと
令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上のとき、控除額は2,000万円までになります。ほかにも要件があります。自分が使えるかどうかは、税務署か税理士に確認してください。
解体の補助金は、自治体ごとに制度の有無と条件が違います。たとえば三重県志摩市の令和6年度の木造住宅空き家除却補助金は、除却費用（消費税を除く）の3分の2で、上限は30万円でした。ほかの自治体は金額も対象も違います。補助金は申請して審査を受けるもので、使えるとは限りません。確認の手順は 空き家解体の補助金 を読んでください。
解体の見積もりを取る
売却の査定を取り、解体したほうがよいと分かったら、見積もりを複数社から取ります。上の内訳表の項目ごとに並べて比べてください。
解体工事比較ナビは、対応する都道府県が決まっています。申し込む前に、お住まいの地域が対象かを公式サイトで確認してください。
もう1つ、見積もりの比較先を増やしたい場合は、次のサービスも使えます。
次に読む記事
- 費用の見方を詳しく知る: 空き家の解体費用は坪いくら？相場と見積もりの見方
- 見積もりを取る手順: 実家の解体を一括見積もりで進める手順
- 補助金の条件を確認する: 空き家解体の補助金
- 解体の流れと更地後の税: 空き家を解体する流れ
- 売却全体の方法を比べる: 空き家の処分方法を比較
参考にした資料
- 国土交通省「土地の保有に係る税制」（固定資産税・都市計画税の税率、住宅用地の特例）
- 国土交通省 空き家対策特設サイト「空家法とは」（管理不全空家・特定空家と勧告、住宅用地特例の解除）
- 国税庁 タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（令和8年4月1日現在法令等）
- 国土交通省「建設リサイクル法 質疑応答集」（令和5年版）、同「建設リサイクル推進計画」の法解説ページ
- 厚生労働省「石綿の事前調査結果の報告制度」
- 静岡地方法務局「建物の滅失の登記」案内（不動産登記法第57条）
- 志摩市「令和6年度 木造住宅空き家除却（解体）補助金」案内
不安があるときは、市町村の空き家相談窓口や税務課に相談できます。
最終確認日：2026年10月9日。制度や公表内容は変わる場合があります。税や補助金の判断は、税務署と自治体の窓口で確認してください。