相続登記の義務化｜売却前に名義変更が必要な理由

相続した実家を売るには、先に相続登記で名義を変える必要があります。法務省のQ&Aにも、相続した不動産を売却するときは相続登記をする必要があると書かれています。相続登記は2024年4月1日から義務になり、期限は相続で取得したと知った日から3年以内です。

売却の予定があるなら、期限を待たずに戸籍の収集から始めます。買主が決まってから進めると、売買契約の日に間に合わないことがあります。期限に間に合わない場合の逃げ道は、相続人申告登記です。ただし、この申出だけでは売れません。

相続登記の期限は、ケースで数え方が違う

期限の数え始めの日は、相続の状況で変わります。次の早見表で自分のケースを探してください。

ケース	期限	数え始めの日
相続で不動産を取得した（遺産分割なし）	3年以内	相続で取得したと知った日
遺産分割で不動産を取得した	分割の日から3年以内	遺産分割が成立した日
2024年4月1日より前に相続し、まだ登記していない	2027年3月31日まで	義務化の開始日が基準
遺産分割がまとまらず、3年が近づいている	相続人申告登記を3年以内に申し出る	相続で取得したと知った日

義務が始まるのは、特定の不動産を相続で取得したと具体的に知った日です。実家の存在を知らないまま過ぎた期間は数えません。

正当な理由なく登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。流れは、まず登記官が義務違反を把握して催告書を送ります。期限内に登記されなければ裁判所に通知され、裁判所が過料の裁判をします。

売る前に名義変更が要る理由

実家の名義が亡くなった方のままだと、相続人は自分の名義で売れません。法務省のQ&Aは、相続した不動産を売却したり、抵当権の設定をしたりする場合には相続登記をする必要があると説明しています。

売却の流れの中での位置は、査定の取得と並行して進め、売買契約の前に終えることです。全体の順番は相続した実家の売却手順の10ステップにあります。

相続登記の手続きは5段階

法務省の登記手続ハンドブック（令和6年9月版）が示す、遺産分割協議による相続登記の流れです。

順	やること	主な必要書類
1	戸籍の証明書を集め、相続人を確定する	亡くなった方の出生から死亡までの戸除籍謄本、相続人全員の戸籍の証明書
2	遺産分割協議で、実家を誰が取得するか決める	遺産分割協議書（相続人全員が実印を押し、印鑑証明書を各1通添付）
3	登記申請書を作る	住民票の写し（相続人全員分）、亡くなった方の登記上の住所と本籍が違うときは住民票の除票か戸籍の附票
4	不動産の所在地を管轄する法務局に提出する	窓口、書留郵便、オンラインのいずれか。登録免許税を納める
5	登記が完了し、登記完了証などを受け取る	手元に残して保管

戸籍の束は、法務局の法定相続情報証明制度で一覧図の写しに代えられます。交付は無料です。戸籍の取得手数料と郵送料は別にかかります。この制度を使えば、相続登記のほか、預貯金の払戻しや相続税の申告でも戸籍の束を出し直さずに済みます。

書き方や必要書類に迷うときは、法務局の手続案内（完全予約制、1回20分以内）が使えます。

登録免許税はいくらかかるか

相続登記の登録免許税は、課税価格に1,000分の4をかけます。課税価格は、市区町村の固定資産課税台帳に載っている価格です。毎年の課税明細書に「価格」や「評価額」として載っています。計算した税額に1,000円未満の端数が出るときは、端数を切り捨てます。ただし税額が1,000円に満たないときは、1,000円です。

計算例を置きます。仮定は、土地の価格が800万円で建物の価格が200万円です。1回の申請で登記します。

項目	金額
課税価格（土地800万円＋建物200万円）	1,000万円
登録免許税（1,000万円×0.4%）	4万円

不動産の価額が100万円以下の土地は、免税の措置があります。相続による所有権移転登記は、2027年3月31日までです。免税を受けるには、申請書に非課税の根拠を書く必要があります。書き方は、法務局の案内で確認してください。

司法書士に頼む場合は、登録免許税のほかに報酬がかかります。報酬の額は依頼先ごとに違うため、見積もりを取って売却の手取りの計算に入れます。

期限に間に合わないときの相続人申告登記

遺産分割がまとまらないまま3年が近づいたら、相続人申告登記を使います。相続人の1人が、単独で法務局に申し出る制度です。申し出た人は、相続登記の義務を果たしたものとされます。

注意点は3つあります。

• 申し出た本人だけに効く。ほかの相続人の義務は、それぞれが申し出るか、連名で申し出る
• 権利関係を公示するものではない
• 遺産分割で不動産を取得したときは、分割の日から3年以内に改めて登記が要る

売却や抵当権の設定には、相続登記が必要です。相続人申告登記だけでは売れません。

法務省は、正当な理由があると認められる例も挙げています。

• 相続人が極めて多く、戸籍の収集に多くの時間がかかる
• 遺言の有効性や遺産の範囲が争われている
• 登記をする本人に重い病気などの事情がある
• DV被害などで避難を余儀なくされている
• 経済的に困窮し、登記の費用を負担できない

共有名義になる場合は、共有名義の実家は一人で売れるかも合わせて確認してください。

参考にした資料

• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（売却との関係、期限の起算点、過料の流れ、正当な理由、相続人申告登記）
• 法務省 民事局「相続登記の申請義務化」（2024年4月1日施行、2027年3月31日の経過措置）
• 法務省 民事局「登記申請手続のご案内（相続登記①／遺産分割協議編）」（令和6年9月版）
• 法務省「法定相続情報証明制度」（令和6年4月1日改訂版）
• 法務省「相続登記の手続案内・専門家への相談先」
• 法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」（2026年4月1日更新）

最終確認日：2026年10月9日。制度や公表内容は変わる場合があります。期限や手続きの判断は、法務局などの公的窓口と、司法書士・弁護士などの専門家で確認してください。