空き家を売ったときの税金｜3,000万円控除が使えない条件

空き家を売ったときの税金は、売却価格ではなく、そこから取得費と譲渡費用を引いた利益にかかります。相続した空き家なら、条件を満たせば利益から最高3,000万円を引けます。利益が3,000万円以下なら、税額はゼロになります。家と敷地を相続で取得した人が3人以上のときは、控除は2,000万円までです。

この特例は、条件が細かく決まっています。昭和56年5月31日以前に建てた家で、亡くなった人が一人で住んでいた家が対象です。売却を進める前に、この記事の判定表で自分の家が当てはまるかを確認してください。特例の対象になるのは、2027年12月31日までに売った場合です。

空き家を売ると税金はいくらかかるか

土地と建物を売って出た利益は、譲渡所得として所得税と住民税がかかります。計算式は次のとおりです。

譲渡所得 = 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除

取得費は、買った代金に購入手数料や改良費を加えた額です。建物は、年数に応じた減価償却費相当額を差し引きます。実際の取得費が分からないとき、または売却価格の5%より少ないときは、売却価格の5%を取得費にできます。相続した家は、親が買った代金が分からないことがあります。その場合に、この5%を使えます。

譲渡費用は、売るために直接かかった費用です。仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、建物の取壊し費用が含まれます。

税率は、売った年の1月1日時点の所有期間で決まります。

所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税
5年超（長期）	15%	5%	所得税額の2.1%
5年以下（短期）	30%	9%	所得税額の2.1%

相続した家は、亡くなった人が取得した日から所有期間を数えます。相続した日から数え直すのではありません。親が長く持っていた家なら、ほとんどが長期の税率です。

税額の計算例を4パターンで比べる

次の仮定で計算します。実際の金額は物件ごとに変わります。

相続した家を、亡くなった人の取得から5年超の時点で売る
取得費は不明のため、売却価格の5%を使う
譲渡費用は仲介手数料の上限額（消費税10%込み）のみ。解体費や測量費は含めない
長期の税率（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税は所得税の2.1%）で、合計は20.315%

	パターンA	パターンB	パターンC	パターンD
売却価格	1,800万円	1,800万円	4,500万円	4,500万円
特別控除	なし	3,000万円	3,000万円	2,000万円
取得費（売却価格の5%）	90万円	90万円	225万円	225万円
仲介手数料（上限、税込）	66万円	66万円	155.1万円	155.1万円
譲渡所得（控除前）	1,644万円	1,644万円	4,119.9万円	4,119.9万円
課税される所得	1,644万円	0円	1,119.9万円	2,119.9万円
税額の合計	約334万円	0円	約227.5万円	約430.7万円
手取り（税額と仲介手数料を引いた額）	約1,400万円	1,734万円	約4,117.4万円	約3,914.2万円

パターンAとBの差は、特別控除の有無だけです。同じ家を同じ価格で売っても、約334万円の差が出ます。

パターンCとDは、売却価格が控除額を超えるときの例です。家と敷地を取得した相続人が3人以上いると、控除の上限は2,000万円になります。この例では、2人以下のときより税額が約203万円増えます。2人以下か3人以上かは、売る人本人ではなく、家と敷地を取得した相続人の人数で決まります。相続人が3人いても、取得したのが2人以下なら3,000万円です。

売却価格が低いときは、控除を使わなくても税額が小さくなります。同じ仮定で300万円で売るとします。取得費の概算は15万円で、仲介手数料の上限は15.4万円です。譲渡所得は約269.6万円になり、税額は約54.8万円です。

3,000万円特別控除とは

相続した空き家を売るときの特例で、国税庁のタックスアンサーでは「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」と呼ばれています。亡くなった人が住んでいた家とその敷地を売ると、譲渡所得から最高3,000万円を引けます。

対象になるのは、2016年4月1日から2027年12月31日までの売却です。2024年1月1日以後の売却で、相続人が3人以上のときは、控除額の上限が2,000万円になります。相続人1人ごとに2,000万円ではなく、売却全体で2,000万円です。

売り方は、次の3通りが認められています。

売り方	条件
家を残したまま売る	売る時点で耐震基準を満たしていること
家を取り壊して、土地だけ売る	取壊しから売るまで、土地を他の用途に使わないこと
家を売り、買主が売却後に耐震改修か取壊しをする	売った年の翌年2月15日までに行うこと（2024年1月1日以後の売却のみ）

3つ目の売り方は、2024年1月1日以後の売却から使えるようになりました。耐震工事や解体を、売買のあとに行う形です。

3,000万円控除が使えない条件の判定表

次の表で、1つでも「使えない」に当たる行があれば、特例は使えません。

確認する点	使える条件	使えない例
建築時期	昭和56年5月31日以前に建てた	昭和56年6月1日以降に建てた
建物の種類	区分所有でない一戸建てなど	分譲マンションの一室
相続開始直前の居住	亡くなった人だけが住んでいた	他の家族も同居していた
取得の原因	相続または遺贈で取得した	生前に贈与を受けた
売却の期限	相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までで、かつ2027年12月31日まで	期限を過ぎてから売った
売却代金	1億円以下	1億円を超える
売るまでの使い方	相続から売るまで、事業・貸付・居住に使っていない	相続後に人に貸した、自分が住んだ
耐震性	売る時点で耐震基準を満たす、または売却後に耐震改修か取壊しをする	耐震基準を満たさず、売却後も何もしない
売る相手	特別の関係がない人	親子、夫婦、生計を一にする親族などへの売却
他の特例	同じ家で他の特例を受けていない	取得費加算の特例を受けた

売却代金の1億円は、同じ相続で取得した家と敷地の合計で判定します。他の相続人が売った分や、分けて売った分も含めます。相続から3年以内の売却の合計が1億円を超えたときは、売った日から4か月以内に修正申告が必要です。

売却の期限は、相続の時期で変わります。たとえば2024年6月に相続したなら、期限は2027年12月31日で、特例の最終日と同じです。2025年11月に相続したなら、本来の期限は2028年12月31日です。ただし特例は2027年12月31日までの売却に限られるため、期限は2027年12月31日になります。

老人ホームに入っていた親の家は対象になるか

亡くなった人が相続の直前まで老人ホームに入っていた場合でも、一定の条件を満たせば対象になります。国税庁のNo.3307で、条件が次のように決められています。

要介護認定または要支援認定を受けた人、または障害支援区分の認定を受けた人が、介護施設や障害者支援施設などに入っていた
入所後、その家を事業や貸付けに使わず、他の人も住まわせていない
入所の直前まで、亡くなった人が主に住んでいた家である
その家が昭和56年5月31日以前の建築で、区分所有でなく、入所直前に他の人が住んでいなかった

入所したあとも、家財の保管などに使うことは認められています。人に貸したり、家族が住んだりすると対象外です。

取得費加算の特例との選び方

相続した土地や建物を売るときは、もう1つ、取得費加算の特例があります。相続税を払った人が、売った資産に対応する相続税額を取得費に加えられる制度です。国税庁のNo.3267では、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ることが期限です。

3,000万円特別控除と取得費加算は、同じ家に両方は使えません。利益が3,000万円以内に収まるなら、特別控除のほうが税額を小さくできます。相続税を払っておらず、取得費加算を使えない人は、特別控除を中心に考えます。どちらが有利かは金額で変わるため、税務署か税理士に試算してもらってください。

特例を受けるときの手続き

特例を受けるには、確定申告が必要です。申告の期間は、原則として売った年の翌年2月16日から3月15日までです。申告書に、次の書類を添えます。

譲渡所得の内訳書（土地・建物用）
相続による取得と、昭和56年5月31日以前の建築と、区分所有でないことが分かる登記事項証明書など
家や敷地の所在地の市区町村長が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」
耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（家を残して売る場合）
売却代金が1億円以下だと分かる売買契約書の写し

確認書は市区町村の窓口で申請します。発行までに日数がかかる場合があるため、売却が決まったらすぐ窓口で必要書類を聞いてください。

自分が住んでいた家を売る場合は、別の特例(No.3302)があります。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ると、所有期間にかかわらず最高3,000万円を控除できます。相続した空き家の特例とは別の制度です。

参考にした資料

国税庁タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（令和8年4月1日現在法令等）
国税庁タックスアンサー No.3307「被相続人が老人ホーム等に入所していた場合」
国税庁タックスアンサー No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
国税庁タックスアンサー No.3302「マイホームを売ったときの特例」
国税庁タックスアンサー No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」、No.3211「短期譲渡所得の税額の計算」
国税庁タックスアンサー No.3202「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」、No.3270「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
国税庁タックスアンサー No.2020「確定申告」
国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（告示）

最終確認日：2026年10月9日。制度や公表内容は変わる場合があります。税金の最終判断は、税務署か税理士に確認してください。